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都市計画法における開発許可制度について

更新日:2016年4月1日

 平成25年10月に行われた千葉県議会で、「千葉県知事の権限に属する事務の処理の特例に関する条例の一部を改正する条例(千葉県条例第51号)」が制定され、10月29日に公布されました。
 これにより、従来、千葉県で行われていた、都市計画法に基づく開発許可等に関する事務が平成26年4月1日から白井市に移行されました。

開発許可等について

 

法令等と許可内容

都市計画法

内容

開発行為(注釈1)

の許可

(第29条)

「市街化区域」で、開発区域面積が500平方メートル以上の開発行為を行う場合は、その開発計画が法第33条(技術基準)に適合し、開発許可を受けなければなりません。

「市街化調整区域(注釈2)」で開発行為を行う場合は、法第33条(技術基準)に適合するほかに、法第34条各号(立地基準)のいずれかに該当しなければ、開発許可を受けることができません。

 

注釈1:開発行為とは、「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更」を指します(法第4条第12項)。

注釈2:市街化調整区域とは、「市街化を抑制すべき区域」(法第7条第3項)と規定されており、原則として新たな開発・建築行為が認められない、市街地の無秩序な拡散を抑制する区域です。

建築等の許可

(第43条)

「市街化調整区域」では、開発行為を伴わない建築行為 (建築物の新築・改築・用途変更)等 も規制の対象となっており、建築が認められる建築物も限られています。

建築行為等を行う場合は、開発行為の技術基準である法第33条第1項第3号及び第7号に対応する施行令第36条第1項第1号に規定されている排水施設の基準と軟弱地盤の対策等の基準及び同条同項第2号に適合するほかに、開発行為の立地基準である法第34条に対応する施行令第36条第1項第3号イからホまでのいずれかに該当しなければ、建築等の許可を受けることができません。

用途変更等

の許可

(第42条)

「市街化調整区域」で開発許可を受けた区域内においても、許可を受けたときの予定建築物以外の建築物等を建築すること、建築物の改築やその用途を変更することも制限されています。

 

開発行為の許可の要否の判断について

土地の区画形質の変更の有無について確認いたしますので、申請前に案内図・土地利用計画図・造成計画平面・造成計画断面図等をご持参の上、ご相談ください。

開発許可制度の適用範囲について

 

許可を要しないもの(法第29条)

市街化区域

市街化調整区域

(1) 開発区域面積が
    500平方メートル未満

(3) 鉄道施設、図書館、公民館、
    変電所等公益上必要な建築

(4) 都市計画事業

(5) 土地区画整理事業

(6) 市街地再開発事業

(7) 住宅街区整備事業

(8) 防災街区整備事業

(9) 公有水面埋立事業

(10) 非常災害の応急措置

(11) 通常の管理行為、軽易な行為

(2) 農林漁業用施設、
     農林漁業者の住宅

左欄の(3)から(11)

 

技術基準(法第33条)

 技術基準(法第33条)は良好な市街地の形成を図り、開発行為に一定の技術的水準を保持させることを目的とした基準です。その内容は、次のように都市計画への適合性、公共施設の配置等に関する14項目からなります。

 また、白井市では、この技術基準を更に地域の実情に応じた運用が図られるよう強化又は緩和する条例を設けています。

開発行為の技術基準

技術基準(法第33条)

(1) 用途地域等

(2) 道路、公園等

(3) 排水施設

(4) 給水施設

(5) 地区計画等

(6) 公共・公益施設及び予定建築物の用途の配分

(7) 地盤の改良、擁壁設置等の安全措置

(8) 災害危険区域等による適当でない区域

(9) 樹木の保存、表土の保全等

(10) 緑地帯、緩衝帯の配置

(11) 道路、鉄道等による輸送上の立地

(12) 申請者の資力、信用

(13) 工事施行者の能力

(14) 関係権利者の同意

【参考】建築等の許可(法第43条)

施行令第36条第1項第1号

 イ 法第33条第1項第3号(上欄の(3))に対応

 ロ 法第33条第1項第7号(上欄の(7))に対応

施行令第36条第1項第2号

 法第33条第1項第5号(上欄の(5))に対応

 

白井市都市計画法に基づく開発行為の許可の基準に関する条例
(平成25年白井市条例第31号)

1.技術的細目の強化・緩和

・道路に関するもの 【強化・緩和】
・公園、緑地又は広場に関するもの 【強化】
・公益的施設(ごみ集積所・集会所用地) 【強化】

2.敷地面積の最低限度

・建築物の敷地面積の最低限度
 (市街化区域 150平方メートル・市街化調整区域 165平方メートル)

白井市都市計画法に基づく開発行為の許可の基準に関する条例

白井市都市計画法に基づく開発行為の許可の基準に関する条例施行規則

立地基準(法第34条)

 立地基準(法第34条)は、市街化を抑制すべき区域として規定されている市街化調整区域における開発行為を規制する面から規定されたものです。

 したがって、市街化調整区域では、技術基準(法第33条)に加えて、立地基準(法第34条)の次のいずれかに該当しなければ開発許可を受けることができません。

 また、開発行為の伴わない建築行為についても同様の観点から、法第43条においてその行為が制限されており、施行令第36条第1項第1号及び第2号に適合し、第3号のいずれかに該当しなければ、建築等の許可を受けることができません。

開発行為の立地基準

法第34条

内容

1号

周辺居住者の利用に供する公益上必要なもの及び日常生活に必要な物品の販売・加工・修理等の業務を営むもの

2号

市街化調整区域内の鉱物・観光及び水資源の有効利用上必要なもの

3号

温度、湿度、空気等について特別の条件を必要とする政令で定める事業の用に供するもの

※政令が未制定のため適用なし

4号

市街化調整区域内で生産される農・林・水産物の処理、貯蔵及び加工に必要なもの

5号

特定農山村法の規定による所有権移転等促進計画に定める利用目的に従って行うもの

※白井市に特定農山村地域がないため適用なし

6号

県が国等と一体となって助成する中小企業者の行う他の事業者との連携若しくは事業の共同化又は中小企業の集積の活性化に寄与する事業の用に供するもの

7号

市街化調整区域内に現存する既存工場と密接な関連を有する事業の用に供するもので、これらの事業活動の効率化を図るために必要なもの

8号

火薬類取締法で定める危険物の貯蔵又は処理に供するもので、市街化区域内において建築又は建設することが不適当なもの

9号

前各号に規定するもののほか、市街化区域内において建築又は建設することが不適当なもの(道路管理施設、休憩所または給油所及び火薬類製造所)

10号

地区計画又は集落地区計画の区域において、定められた内容に適合するもの

11号

市街化区域に隣接・近接し、市街化区域と一体的な日常生活圏を構成し、おおむね50以上の建築物が連たんする地域のうち、条例で指定する区域内において、条例で定める周辺環境の保全上支障がある用途に該当しないもの

12号

市街化を促進するおそれがなく、かつ市街化区域で行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、条例で区域、目的又は用途を限り定められたもの

13号

市街化調整区域に指定された(線引き)後、6ヶ月以内に既存の権利の届け出をした者が5年以内に行うもの

14号

市街化を促進するおそれがなく、かつ市街化区域で行うことが困難又は著しく不適当と認められるもので、千葉県開発審査会の議を経たもの

【参考】

建築等の許可(法第43条)

 施行令第36条第1項第3号

 イ 法第34条第1号から第10号に対応

 ロ 法第34条第11号に対応

 ハ 法第34条第12号に対応

 ニ 法第34条第13号に対応

 ホ 法第34条第14号に対応

 

白井市都市計画法に基づく市街化調整区域内の立地基準に関する条例
(平成25年白井市条例第32号)

1.法第34条11号の条例で指定する土地の区域(条例第3条)

(1)開発区域の面積が5ヘクタール未満で市街化区域から1.1キロメートル以内
(2)半径150メートル以内に40戸又は敷地間隔55メートル以内で40戸
(3)政令第8条第1項第2号ロからニまでの規則で定めるものを含まない
(4)白井市都市マスタープランで低密度住宅地区に定められている
(5)白井市まちづくり条例による「地区まちづくり計画」を定めている

2.法第34条11号の条例で定める予定建築物等の用途(条例第4条)

 建築可能な建築物用途は、「専用住宅」に限定されます。

 

白井市都市計画法に基づく市街化調整区域内の立地基準に関する条例

条例第3条第4号区域図(目安)(PDF:748.7KB)

白井市都市計画法に基づく市街化調整区域内の立地基準に関する条例施行規則

経過措置(法第34条第11号)

平成26年3月31日以前に上記の「1.法第34条第11号の条例で指定する土地の区域(1)、(2)、(3)」のいずれにも該当する土地を所有していた方の、

「自己の居住用建築物」 (従業員宿舎、戸建分譲住宅等は含まれません。)
「自己の業務用建築物」 (分譲住宅、賃貸住宅、貸店舗、貸事務所等は含まれません。)

の建築は、経過措置5年間(平成31年3月31日までに許可申請したもの)とします。

建築可能な予定建築物の用途は、

「第2種低層住居専用地域内に建築することができるもの」に限ります。

 

3.法第34条第12号の条例で定める開発行為(条例第5条)

(1)分家
(2)既存集落
(3)建替え(専用住宅で従前の建築物の延べ面積の1.5倍を超えるもの)
(4)既造成地

都市計画法に基づく開発行為等の事前協議及び指導について

事前協議

1.白井市まちづくり条例では、次に掲げる開発事業を事前協議の適用範囲として定めております。

(1)開発行為で、事業施行面積が500平方メートル以上のもの

(2)建築物又は特殊建築物の建築で、次のいずれかに該当するもの
 ア 住戸の数が10以上の共同住宅、長屋、寄宿舎及び下宿
 イ 高さ(建築基準法施行令(昭和25年政令第338号。以下「政令」という。)
   第2条第1項第6号に規定する建築物の高さをいう。)が10メートルを超えるもの
 ウ 延べ床面積(政令第2条第1項第4号に規定する床面積の合計をいう。)が
   300平方メートル以上のもの(農業、林業又は漁業の用に供するものを除く。)

(3)現状の土地利用を変更する行為であって、規則で定めるもの

(4)前3号に掲げるもののほか、市長が特に必要と認めるのもの

2.同一の事業者が、開発事業の完了後1年以内に開発事業の区域に隣接して、更に開発事業を行おうとするときは、これを一の開発事業とみなし、上記1の規定を適用します。

白井市まちづくり条例

白井市まちづくり条例施行規則

白井市開発事業指導基準及び環境配慮書(PDF:547.4KB)

白井市まちづくり条例 開発事業の事前協議手続き

フロー図

白井市まちづくり条例 事前協議手続きの流れ(フロー)(PDF:96.9KB)

お問い合わせ先
都市建設部 建築宅地課 宅地班
〒270-1492 千葉県白井市復1123番地
電話番号:047-492-1111
ファックス:047-491-3510

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